央廣網北京11月19日消息 據中國之聲《央廣夜新聞》報道,近段時間以來,有關小產權房可能轉正的猜想越來越多地被大家提及。此前,一份由國務院發展研究中心公佈的“383方案京站美食”中提到:對已經形成的“小產權房”按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入,有條件轉正。“所以小產權房轉正”的風聲也隨之再起。
  而剛剛閉幕的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》又再次提出,建立城鄉統一的建設用地市場,這點也讓更多的人開始猜測,這是不是正在釋放小產權當鋪房轉正的信號呢?這份《決定》出台後,記者也就各地小產權房的銷售現狀進行了調查。
  北京通州的太玉園小區在八通線輕軌總站土橋向南一票貼公里處,一直以來,以北京最大的小產權房集中地著稱。小區門口通知欄上密密麻麻的都是房屋信息,出租信息占了大幅篇幅。兩側有三四家小型房地產中介。記者以買主的身份詢問太玉園小區的房價,中介直言,自從小產權房有望“轉正”的消息傳出,十天內,房價每平米漲了將近1000元。
  中介:最近房價漲了不少了,之前每平米9000左右,現房屋貸款在已經漲了將近七八百塊錢。
  記者:就這一燒烤個月?
  中介:這十天吧,因為這邊一般一直有消息說要轉成大產權。
  記者詢問了幾家中介,發現漲價的確成了普遍趨勢,房主的期望值變得越來越高了。
  中介:現在都在漲,漲得這麼厲害,再等就漲更厲害了。
  中介:現在有些房已經賣到100多萬了。
  而據其他一些媒體報道,南方一些城市的小產權房現在居然漲價已經漲到了比原來的房價高出了50%。“轉正”的風聲讓小產權的房價飆升,不少人都蠢蠢欲動,就算自己不住,也投資的想法。不過,與房價飆升的時候,賣方就會猶豫了:萬一賣早了,以後漲價怎麼辦?於是,捂房惜售的情況就出現了。江蘇台記者柏媛媛介紹,在南京,不少小產權房的業主就聞風而動,或是提價或是停止銷售。
  西善橋地區是南京市小產權房最集中的板塊,由於房價相對同區域商品房每平米要便宜三四千元,吸引了不少手頭偏緊的購房者。市民孫小姐在這裡選房已經一個多月,好不容易選到了中意的房子,但最近房東卻忽然反悔了。
  孫小姐:我本來看到潤福園的房子88平米,65萬。價錢全部都談好了,就差坐下來簽字了,賣方就忽然一下後悔了,就說買上就要能轉正,至少能賣個90萬。
  從南京西善橋地區的現實情況來看,雖然近期這裡不少小產權房的房主提價或是惜售房源,但這一區域的七彩星城、福潤園、東升山莊等小產權房小區的房源售價穩定。:
  房產中介葛經理:均價都在7000塊錢左右,沒什麼多大的幅度上漲,有的一個季度漲個萬把塊錢。這個不能說是小產權的變化,全國房價都在漲,南京的商品房漲得還更多。
  北京這樣的一線城市,小產權房價格上漲得比較快,南京這樣的二線城市雖然沒有出現小產權房價格飆升的情況,但不少人對其價格有上漲的預期,出現了捂房惜售的現象。
  鄭州某房屋中介公司銷售經理楊書方已經在房地產中介幹了6、7年,銷售二手小產權房也是他們的經營項目之一,雖然是5000元一平的超低價格,但一說起小產權房的銷售,他還是直搖頭。
  記者:鄭州市小產權房小區大概有多少個?
  楊書方:我們瞭解的最起碼一二十個,一年最多也就賣個三五套。因為成交量確實很低,一直賣不出去,最主要原因是不能貸款,再一個就是沒有保障,沒有房本,很多人都會考慮這兩點。
  楊書方所在的房屋中介公司在鄭州有近30家連鎖店,僅手下小產權房房源就上百套,無論是從房源數量還是公司規模都是數一數二。但無論目前小產權房轉正風聲吹的有多響,小產權房的銷售一直都是冷冷清清。
  楊書方:小產權房目前是政策沒出來,不明確,很多人都在觀望。我們在網上瞭解的一線城市可能比較多一點,在鄭州沒什麼太大變化,看房的還是比較少。
  在楊書方的店里,記者看到來咨詢房屋信息的人絡繹不絕,但卻很少願意買小產權房。正在咨詢房屋信息的劉先生告訴記者,自己最近也打算在鄭州購房,小產權房低廉的價格讓他心動不已,但猶豫再三,還是沒有出手。
  劉先生:小產權不像商品房,感覺還是沒有保障。將來轉正,還得出一部分費用,不划算,來回盡折騰了。小產權到啥時候還是小產權,方方面麵包括物業都趕不上正規的。
  在浙江樂青,小產權房的形式多樣,數量也多。溫州房價在眾多城市中經常唱反調,總是一支獨降,因此,小產權房轉正的風聲讓樂青市民還在觀望當中。一房屋中介負責人介紹說,雖然目前小產權房的銷量、價格等還沒有明顯變化,但是至少能讓剛需購房者更青睞小產權房。
  房屋中介負責人:現在好賣一點,這些本來就便宜,小產權房證比國有的證便宜一點,現在又有這個政策,可能有人會選擇交易。因為這個便宜,以後也許會轉正,所以人家對它感興趣,也許以後這種房子會有優勢。
  安徽滁州的小產權房買賣從之前的乏人問津,到目前為止似乎有一些預熱的苗頭,有很多的購買者開始陸續地問詢小產權房的情況。
  記者走訪了幾家房產中介公司,中介人員介紹,由於小產權房不能過戶,之前很少有人來問詢小產權房買賣的登記信息,而最近一段時間開始,陸續有人來詢問是否有小產權房出售。
  中介工作人員:小產權房都沒有房產證,沒有房產證就過不了戶,所以那時候賣不掉。最近也有人問了,也有人想買這樣的房子了。
  而在另一家房產中介公司,工作人員介紹,前兩天剛剛辦理了一起小產權房買賣,相對於商品房,小產權房價格要便宜不少。
  工作人員:價格便宜點,便宜二十幾萬。一般情況下不管過戶,或者在當地可以,但是在大市辦過戶是過不掉。
  不能過戶不受保護這似乎是小產權房的弊端,但是我們似乎能夠聽出來在各個城市裡面,但凡是有小產權房,這個所謂的銷售市場還是存在的。當然,他們不可能在房地產交易市場去掛牌出售,更多的還都是屬於私下交易的這種現象,即便如此目前私下交易的現象也出現了一些變化。
  中介呂軍:目前還沒有正式掛出來交易,不過以前他們都是在都在私底下交易的,畢竟小產權房三證是不齊的,所以相對價格也比普通商品房便宜,但是它存在一些後遺症,以後糾紛會比較多。買小產權房的人基本上以自住型為主,剛性需求為主。
  在台州經濟開發區坐落著很多由農村發展起來的“城中村”,記者調查發現,即使小產權房能夠上市交易,這些戶主也不願意出讓房產。像李先生一套5樓立地的小產權房,一年的光租金收入就能高達十多萬。
  李先生:就是再加上兩倍,也不會賣的。商品房國有使用期70年,但是我們使用期是永久的。而且我們房子租金收入也很好,不會賣的。
  隨著《決定》提出的建立城鄉統一的建設用地市場之後,有幾點變化,一是小產權房的買賣由暗轉明,還有的小產權房主捂著不賣,因為對將來會有更好的價格預期;另外就是新的小產權房的價格的變化,有的價格比《決定》公佈前上漲了不少,怎樣看待這種變化?
  中原地產市場研究部總監張大偉:這個其實就是惡性炒作,不管從哪方面說,政策其實被惡意解讀了。小產權轉正從決定里並沒有明確的提到房產,只是一些人通過自己的利益角度這麼解讀了。從市場來看,現在樓市或者房地產市場的確是投資屬性比較高,所以很多人從房地產或者從樓市的角度,有可能做出一些誤導市場的故意引導市場的分析。整體來看,最近有一些由之前暗地裡的交易轉為明面交易或者價格上漲非常迅速,肯定是非理性的舉動。
  很多人都存在著這樣一個想法,就是小產權房遲早都要轉正,對此是怎麼看?
  張大偉:所謂的小產權轉正,從目前來看在各個地方還沒有能夠實施的政策基礎。現在房地產市場的確是投資屬性還是比較高,各個地方也把土地財政作為很重要的財稅來源。所以從短期來看,即使是從不浪費社會財富的角度出發,不會完全取締小產權房,但是對一些新建的小產權,還是在取締的。這點來看,很多人認為小產權能轉正,是對政策的誤讀。即使幾年之後小產權能夠有部分從不浪費社會財富的角度轉正,也肯定是有償的,而且肯定會補比較多的土地出讓金。但是單獨直接把它轉成商品房或者說一些人想通過這種手段獲得投資利潤,不管是從5年還是10年看,這種可能性都很小。
  法律監管與保護的空白,讓小產權房處於尷尬的現狀。對很多投資小產權房的業主而言,能轉成大產權房,擁有房產證,意味著房子可以賣更好的價錢,而對更多的因為資金不夠或者需要改善住房的已經購買正居住在小產權房內的業主而言,一張房產證,則意味著可以睡的更安心、踏實。
  有數據顯示,全國小產權房竣工建築面積僅僅十一五期間就達到了2.83億平方米,到目前不完全統計,全國總量或者已經超過了70億平方米。如果按每戶住三口人來計算,按每一套100平方米來計算,就相當於住了2.1億人,這樣的涉及面應該是非常廣的。當然,價格低是不少人對於小產權房最直觀的感受,因為商品房價格高買不起,那麼住房又是剛性需求,這種情況之下只好去找便宜的來買了。
  實對於現在一些小產權房的住戶來講,這一次決定所提出的建立城鄉統一的建設用地市場,小產權房“轉正”的風聲也隨之再起。不過,有專家認為小產權房“轉正”是對政策的誤讀。如何理解這個問題呢?
  張大偉:首先,三中全會提到了城鄉用地是一個系統,這的確是一個方向,但是小產權是之前的問題,它涉及到占用了之前一些農村宅基地或者是農村耕地,做了一些跟之前不一樣的事,從法律定義上是非法的。三中全會賦予農民更多的土地紅利等,是建立在之後或者說現存還有的宅基地上,不會說把之前特別是購買了小產權的,作為投資屬性在用的,肯定不可能轉正。
  小產權房為什麼難以轉正呢?
  張大偉:更多的原因是跟現在樓市的發展基礎有關係,如果小產權房能夠轉正,整個房地產市場的基礎就出現了變化,因為整個的土地供應量或者各方的利弊格局出現了明顯的變化。一旦小產權能夠轉正,農村的宅基地就有可能流轉到住宅用地市場,目前來看,國內5-10年是不可能出現真正的落地。
  在建的一些新的小產權房可能會被拆除嗎?
  張大偉:這是肯定的,其實三中全會的文件是賦予農民以土地紅利,並不是說賦予現在投資購買了小產權房的人投資紅利。雖然短期來看,很多購買小產權或者之前買小產權因為炒作獲利了,但是從長遠來看,小產權不太會成為,它畢竟打了政策的擦邊球,或者說是違法違規的東西。所以轉正的可能性比較小的,即使後期一些農村宅基地有可能流轉,更多的也是賦予農民利益,不可能賦予之前一些非法的行為變成正規的,這個可能性很小。
  備受爭議的小產權房究竟將來的命運將會是怎樣?
  中國社會科學院農村發展研究所研究員黨國英:在改革開放初期特別是鄉鎮企業發展快速增長的時期,小產權房利用了一些農業用地,以後在基本農田保護條例發佈以後,利用農業用地搞小產權房的情形越來越少,主要是村莊占地以及一些廢棄地。實際上還是村集體行為,如果沒有村集體沒有村幹部的支持、介入,小產權房是很難以擴大的。雖然有農民把自己的宅基地利用了、蓋了多層住房,搞出售,但是在有些郊區大面積蓋小產權房特別是高層樓房,主要是集體行為。三中全會以後,釋放了一個信號就是,當我們把體制理順以後,至少不會產生新的小產權房,現有的小產權房將會是歷史遺留問題,會有一個合理的辦法去解決這個問題。
  小產權房應不應該轉正?
  黨國英:如果它不轉正,那也不一定要拆除,轉正的方式是多種多樣的。如果它確實危害了公共利益,確實不符合政府的規劃,實在要拆,政府要面對得到小產權房的家庭和出售小產權房集體之間的關係問題。住小產權房的家庭是弱者,集體作為一種組織是強者,如果要拆小產權房,首先要註意保護弱者的利益,要有一種機制首先要對買房的人積極補償,要讓集體承擔責任,在這個前提下可以考慮拆除,而且這種情況應該是比較少的。
  小產權房問題究竟該如何治理?
  黨國英:借助這一次三中全會的改革精神,一定要建立一種體制,特別是建設用地的規劃與用土管理體制。有了這樣的體制之後,無論是國家的土地還是集體的土地,我們能讓它們所蓋的房子都是產權房,都是合法的,以後就沒有小產權房了。對於現有的小產權房的處理,一定要考慮到全國相當一批人的實際利益,政策不能與這個龐大的人群發生對立,要本著考慮老百姓的利益,考慮到現有的小產權房是不是一定和公眾利益相衝突,我們的規劃是不是能做合理的調整,之後再想辦法處理歷史遺留問題。  (原標題:小產權房轉正風聲再起 專家稱五到十年內難以落地)
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